Reinversión de Vivienda Habitual en fiscalidad

Para entender mejor los beneficios fiscales que se aplican en la reinversión de vivienda habitual, comenzaremos por comentar el concepto de Vivienda Habitual en términos de fiscalidad y sus deducciones.
Vivienda Habitual
Se considera así, cuando el contribuyente posee una edificación que constituye su residencia durante al menos, un plazo continuado de 3 años. La deducción por vivienda habitual con carácter general se puede deducir un 15 % del total aportado hasta un máximo de 9.015,18 euros (lo que supone una deducción máxima de 1.352,27 euros). Entre las cantidades a desgravar se debe incluir el capital amortizado, los intereses satisfechos y los gastos derivados de la financiación, como por ejemplo un seguro de vida ligado a la misma y que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario.
Otro requisito es que lo habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de doce meses,contados a partir de la fecha de adquisición de la vivienda o terminación de las obras,según sea el caso.
Asimismo,se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.
Bien, una vez expuesto ello,veamos a donde queríamos llegar.
Reinversión de Vivienda Habitual
Que nos es otra cosa que vender la anterior vivienda que teníamos como residencia para adquirir otra,con los mismos fines que la anterior.
Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta). La ley de IRPF señala que las ganancias de dicha venta estarían EXENTAS si se reinvierten en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la que va a tener ese carácter.
Requisitos
Que la operación sea llevada a cabo, para el uso exclusivo de vivienda habitual.
Que la reiversión deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período máximo de dos años de fecha a fecha, que pueden ser no sólo posteriores sino anteriores también,a la venta de la anterior vivienda habitual.
Toda venta fuera de ese plazo computaría como una ganancia patrimonial en la declaración de renta y estaría sujeta al pago de impuestos con un gravamen del 18%.
* Como novedad para la renta del 2008, se ha ampliado el plazo para la trasmisión de vivienda habitual hasta el 31 de diciembre de 2010, cuando se hubiera adquirido previamente otra vivienda durante los ejercicios 2006,2007 y 2008*
Como sabrán, la mayoría de casos se obtiene la compra a través de una financiación ajena (HIPOTECA). En ese sentido cuando vendemos teniendo pendiente de amortizar dicho préstamo, la ley establece que el "Valor de trasmisión" es el valor de venta - deuda hipotecaria. En estos supuestos, no se considera que exista reinversión parcial, aunque parte del importe de la trasmisión se haya destinado a pagar el préstamo pendiente.
Por otro lado,en caso de tener que constituir una nueva hipoteca, se podrá empezar a deducir por la nueva vivienda cuando las cantidades invertidas superen la de las deducciones que se practicaron en la anterior vivienda más la ganancia exenta por la inversión. Así, por ejemplo, una persona que ha vendido su casa tras cinco años deduciendo un máximo de 8.500,00€ anuales, sería un total de 42.500,00€,que podrá comenzar a deducir una vez haya destinado a su nueva vivienda habitual esa cantidad de dinero.
Normalmente las viviendas que se adquieren son más elevadas de precio que la primera, así como casi siempre en la venta de la primera vivienda, se vende más caro, obteniendo una ganancia, que cumpliendo los requisitos mencionados queda exenta. Si utilizamos en forma parcial la inversión, en la segunda vivienda, ya sea porque el precio fuera menor que la primera o no queremos hacerlo por razones personales,quedará exenta solamente la parte proporcional que reinvertimos como ganancia patrimonial.
Espero que lo comentado os sea de utilidad.