INVERSIONES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA POR UN NO RESIDENTE

En éstos últimos años hemos sido testigos de un aumento de las inversiones, especialmente en el sector inmobiliario, realizadas por extranjeros, sin residencia fiscal en España. Es un tema aparte la "aparante crisis que pueda sufrir éste sector actualmente". Así pues, nos centraremos en el aspecto fiscal, de los inversores pequeños ( personas físicas inclusive) y grandes empresas que invierten en España.
¿ Cómo les afecta el régimen de tributación de " NO RESIDENTE " ?
En la mayoría de casos, las inversiones se han extendido a lo largo de toda la costa del Mediterráneo, y tienen por objeto el uso y disfrute por parte del adquirente (que denominaremos como NO RESIDENTE , a efectos prácticos). En muchos casos , lo destinan a la generación de rentas por arrendamiento (en alquiler, cuya concecuencia es que genera una renta para el NO RESIDENTE , ya que el Inmueble al estar en territorio español, se entiende fiscalmente que se tributa donde se produzca o se genera el hecho imponible , es decir la renta tributaria.) En otros casos, empresas por ejemplo que realizan inversiones directamente afectas a actividades empresariales , inversiones de capital en España , etc.
Pero en el presente artículo desarrollaré el primer caso mencionado, es decir adquisiciones de inmuebles para su posterior alquiler, por parte de inversores extranjeros.
Para tener una idea más concreta de cuando se considera contribuyente del IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES ( LIRNR ), tenemos que remitirnos a dicha ley, REAL DECRETO LEGISLATIVO 5/ 2004 de 5 de marzo , y su respectivo REGLAMENTO REAL DECRETO 1776/2004 de 30 de junio.
No es mi intención hacer un resumen de éste impuesto, sino dejar una idea global y sencilla de éste gravamen.
El primer aspecto es determinar ¿Cuándo se considera ser NO RESIDENTE ?
Bueno , ésta ley nos remonta a la LEY DEL IMPUESTO DE PERSONAS FÍSICAS REAL DECRETO 3/ 2004 , específicamente al artículo 9 RESIDENCIA HABITUAL EN TERRITORIO ESPAÑOL ( LIRPF), apartado A , quien permanezca más de 183 días, durante una año natural, incluída las permanencias esporádicas en territorio español ( a menos que se acredite residencia fiscal en otro país) se concidera como residente en España , y por ende contribuyente del impuesto LIRPF. Una vez que sabemos esto, ya podemos hablar del NO RESIDENTE , que nos ataña.
Otro tema es de los funcionarios del Estado, miembros de consulados o diplomáticos españoles en el extranjero, que tributan por el LIRPF. Remarco ésto, pues los NO RESIDENTES que obtengan rentas en España , no se gravarán bajo éste régimen, como los casos mencionados anteriormente, ya que son contribuyentes de LIRPF.
Es el concepto de residencia el que hace a un contribuyente estar enmarcado en el ámbito de aplicación de una u otra ley.
A este respecto establece el art.1 de la LIRNR:
“ El Impuesto sobre la Renta de No Residentes es un tributo de carácter directo que grava la renta obtenida en territorio español por la persona física y entidades no residentes en ésta”.
¿Y qué rentas se consideran obtenidas en territorio español?
Nos tenemos que remontar al artículo 13 de ésta ley, en este caso sobre el tema de inmuebles en alquiler que es lo que nos interesa :
" .... g) Los rendimientos derivados, directo o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a éstos....”
Por tanto, las cantidades satisfechas en concepto de renta por el inquilino (arrendatario) de un bien inmueble a un arrendador no residente, estarán sometidas a gravamen por este impuesto (LIRNR), y no por la Ley del IRPF.
El Capítulo IV de la LIRNR se refiere, también, a la tributación de las rentas obtenidas sin mediación de establecimiento permanente, (que sería nuestro caso), y que en su art.24 se regula la determinación de la base imponible del LIRNR que, con carácter general, establece que estará constituida por la cuantía íntegra devengada, por lo que no será posible deducir gasto alguno.
La base imponible será el importe que por todos los conceptos reciba del arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido ( IVA). De la renta íntegra así obtenida no se admite pues, la deducción de gasto alguno como dije anteriormente. La AEAT es muy inflexible en aspecto de determinar la base imponible del impuesto , se refiere a " todos los conceptos que reciba del arrendatario COMO MAYOR INGRESO OBTENIDO POR NO RESIDENTE , como gastos de la comunidad o cualquier tributo local del inmueble, si el arrendatario (inquilino) corriera con dichos gastos. Lo más común, es que el arrendador corrra con tales gastos , aunque NO SEAN DEDUCIBLES para la BASE IMPONIBLE DEL IMPUESTO ( es decir que no restan a la tributación obtenida ) .
El tipo de gravamen para éste impuesto lo tenemos en el artículo 25 LIRNR, que actualmente es de 24 %.
Lo veremos más claro con un ejemplo de una persona física .
Arrendador alemán que tributa con representante en España , que alquila un Inmueble en Madrid por 1000 euros.
Los gastos de comunidad , y de IBI ( Impuesto local de bienes inmuebles ) corren por parte del arrendador alemán que ascienden a 500 euros.
Determinamos la base imponible :
Como no es deducible ningún gasto en la base imponible, no podemos restar esos 500 euros.
Así la base es de 1000 euros que multiplicamos por el tipo gravamen 24 % .
Lo que dá un resultado de 240 euros. Y ello tendría que pagar el arrendador aleman presentando el modelo correspondiente ante hacienda , modelo 210 .
De cualquier forma os dejo un link de la agencia tributaria con todos los modelos y formularios de éste impuesto, incluyendo los pagos a cuenta y retenciones.
Terminaré por comentarles que si el Inmueble del N0 RESIDENTE SIN ESTABLECIMIENTO PERMANTE en territorio español, no se alquila , hablamos de Imputación de Renta, por lo tanto la base imponible estará determinada por el VALOR CATASTRAL DEL MISMO, 2 % SI ESTÁ SIN REVISAR Y 1.1% SI ESTÁ REVISADO. El tipo de gravamen es el mismo.
En caso de venta del INMUEBLE, la base imponible está determinada por el beneficio o pérdida que genere dicha venta. Hablamos de PATRIMONIO , y el tipo de gravamen se ha unificado para el NO RESIDENTE que es un 18% actualmente.
Espero que les haya sido de utilidad el presente artículo, en posteriores entradas profundizaré las inversiones de capital de los NO RESIDENTES.